Was Neues bauen und Umsatzsteuer sich anteilig wiederholen

Bauen ist teuer, selbst wenn es nicht in Bayern oder Baden-Württemberg passieren sollte. Vielleicht sollten Sie deshalb erwägen, einen Teil des Hauses zu vermieten. Noch besser – einen Teil davon umsatzsteuerpflichtig zu vermieten.

Denn dann gibt Ihnen der Fiskus die in den anteiligen Baukosten enthaltene Vorsteuer wieder zurück. Das sind vielleicht nicht die kompletten 16/116, also 13,79%, aus den Kosten, die auf den Büro- oder Ladenteil entfallen. Nicht alle Rechnungen für den Bau enthalten abziehbare Vorsteuer. Aber dennoch könnten es so 12 bis 13% sein, und wenn die MWSt im nächsten Jahr wieder erhöht werden sollte, dann gern auch etwas mehr.

Also holen Sie sich eine von diesen Startup-Firmen, wo gute Software entsteht, solange man genügend Pizza unter der Tür durchschiebt. Das ist natürlich nicht so beständig und dauerhaft wie eine Eisdiele oder Bäckereifiliale. Aber die Jungs von der Software sind keine Kleinunternehmer mehr, sondern „Vorsteuerabzugsberechtigte“, Briten müßten sagen „persons entitled to deduct input VAT“, auf Deutsch reicht ein einziges Wort für solcherlei Leute. Denen vermieten sie es zzgl. USt.

Man muß schon einkalkulieren, daß die nach drei Jahren mal zu groß sind für die Räume oder aber schon wieder pleite. Wenn Sie dann anschließend lieber doch an einen Hausarzt vermieten, der ja von der Umsatzsteuer befreit arbeiten darf, dann greift der Fiskus aber nochmal zu. Er sagt, OK, von der Vorsteuer, die wir Ihnen kontinuierlich während der Bauphase erstattet haben, bekamen Sie drei Zehntel zu Recht – weil die Softwareleute ja drei Jahre drin waren. Die anderen sieben Jahre – da unterstellen wir jetzt erstmal, daß Sie weiter an Dr. Bülow-Bogen vermieten. Bitte überweisen Sie uns monatlich in Ihrer USt-Voranmeldung ein Hundertzwanzigstel der gesamten gezogenen Vorsteuer wieder zurück.

Man kann sich in diesem Fall leider nicht aussuchen, man wolle aus der erhaltenen Miete freiwillig die USt zahlen, wenn man nur die Bau-Vorsteuer behalten dürfe. Erst wenn zehn Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet wurde, hat man seine Schuldigkeit getan und könnte die Räume ohne umsatzsteuerliche Folgen einem Hochschulinstitut vermieten, einem Versicherungsvertreter oder der Post. Nichtvorsteuerabzugsberechtigten eben.

Wer zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist, den stört nicht, wenn sie auf die vereinbarte Miete draufgeschlagen wird. Er bekommt sie ja selbst vom Finanzamt wieder erstattet. Denkbar sind aber auch Fälle, in denen man an Privatleute umsatzsteuerpflichtig vermieten kann. Das geht nur, wenn es ein kurzfristiges Mietverhältnis wäre. Diese Mieten unterliegen wie bei einer Vermietung von Hotelzimmern nur dem ermäßigten Steuersatz von momentan 5, vielleicht demnächst wieder 7%. Bauen Sie also eine kleine Ferienwohnung ins Obergeschoß. Sollten Sie damit weniger als jährlich 22.000 Euro Einnahmen erzielen, wählen Sie die freiwillige Umsatzsteuerpflicht. Dann wird Ihnen die Vorsteuer aus den anteiligen FeWo-Baukosten als Belohnung zuteil.