Haus überschreiben – oder was geht da noch?

Häufig ist es günstiger, wenn Kinder sie den Eltern abkaufen. Das kostet keine Grunderwerbsteuer (Erwerb in gerader Linie). Den erhaltenen Kaufpreis – häufig steuerfrei, weil länger als zehn Jahre vermietet oder länger als drei Jahre selbst drin gewohnt – anschließend verschenken. Zu einem großen Teil an die Kinder zurück, zu einem kleinen Teil vielleicht auch an andere Erbberechtigte oder nette Menschen. Sind die Kinder Käufer, haben sie bei späterer Vermietung mehr Abschreibungsvolumen, das die Mieteinkünfte vermindert. Würde ein Haus einfach überschrieben, hätten sie nur die restliche laufende Abschreibung für die restliche Laufzeit. Häufig gar nichts, weil das Haus schon über 50 Jahre im Familienbesitz ist.

Hat aber auch Nachteile

Das mit der Spekulationsfrist von zehn Jahren – die startet dann nämlich neu. Würde man das Haus einfach überschreiben, könnten die Kinder es vermutlich sehr viel eher und ruhig mit Gewinn verkaufen. Denn bei Schenkung oder Erbe wird die Zeit des Voreigentümers mitgezählt.

Neuberechnung des abschreibbaren Gebäudewerts

Man kann nicht einfach unterstellen, daß das Verhältnis des Grund-und-Boden-Anteils ungefähr so bleibt wie bei den Eltern. Denn die haben es gebaut oder gekauft, als der Quadratmeter vermutlich noch um Längen billiger war. Seitdem sind die Bodenrichtwerte ziemlich durch die Decke gegangen. Ganze Häuser sind zwar auch teurer geworden, aber am Wert des Gebäudes nagt auch der Zahn der Zeit. Kann also sein, daß das elterliche Haus vor 40 Jahren aufgeteilt wurde in 160.000 Euro Gebäudeanteil und 40.000 für den Grund und Boden. Wenn es jetzt für meinetwegen angemessene 400.000 Euro an die Kinder verkauft wird, dann unterstellt das Finanzamt nicht einfach, der enthaltene Bodenanteil sei weiterhin 20%, also 80.000 Euro. Sondern man muß den aktuellen qm-Preis aus der Bodenrichtwertesammlung übernehmen. Kann sein, daß der auf einmal 80% der 400 K ausmacht – und der kann ja nicht abgeschrieben werden, weil Land nicht abnutzbar ist. Bleiben dann also nur 20% = 80.000 Euro für das Gebäude. Folge: erst mal nur noch 4.000 Euro monatliche Abschreibung. Na ja, das aber dann für 50 Jahre …