Besser richtig vermieten als Betrieb aufspalten

Da rief dieser langjährige Mandant an und rief hurra, endlich habe ich ein Grundstück. Für dieses kleine Bürogebäude mit Werkstatt-Teil, was unsere Firma so dringend brauchen könnte. Muß ich da irgendwas beachten, steuerlich oder so?

Nun war die Firma eine GmbH, die ihm allein gehörte. Hm, habe ich gesagt, wenn Sie für dieses Unternehmen ein neues Büro bauen, einfach so, und beides in Ihrer Kontrolle bleibt, Kapitalgesellschaft und auch das Grundstück, dann kann das steuerliche Nachteile haben.

Welche?

Na ja, weil man beides kontrolliert, sagt die Rechtsprechung der Steuergerichte, das sei insgesamt ein Betrieb, nicht nur die GmbH, die was konstruiert und dann verkauft. Sondern auch die Vermietung des Büros an die GmbH wäre keine echte Vermietung, sondern ein gewerblicher Vorgang. Der ganze Betrieb wäre in zwei unterschiedliche rechtliche Einheiten getrennt, aufgespalten sozusagen. Aber beim näheren Hinblicken stecke doch die gleiche Person dahinter, die alle Entscheidungen treffen dürfte.

Deshalb wird das steuerlich in ganz wesentlichen Teilen so behandelt, als wäre das ein Gewerbebetrieb des Grundstückseigentümers. Das Grundstück verschafft ihm keine Vermietungs-, sondern gewerbliche Einkünfte. Der laufende Steuersatz für beide Einkünfte ist meistens der gleiche. Kleine Unterschiede gibt es, weil bei gewerblichen Einkünften der lineare Abschreibungssatz ein bißchen höher ist. Darauf läßt sich das Finanzamt gern ein, weil am Ende, auch nach vielen, vielen Jahren, ein wichtiger steuerlicher Vorgang passiert: die stillen Reserven, die sich im Grundstück bilden, möglicherweise auch im Wert der GmbH-Anteile, müssen versteuert werden, wenn man die GmbH oder das Grundstück verkauft. Wenn die Betriebsaufspaltung also zu Ende geht. Nicht nur beim Verkauf des Grundstücks, sondern beispielsweise auch beim Dichtmachen der GmbH.

Hat man da eine Chance, das zu vermeiden?

Ja, vielleicht, wenn man bereit wäre, etwas von der Kontrolle anderen Personen zu geben. Man könnte ja die Mehrheit der Anteile am Grundstück seiner früheren Verlobten schenken – oder gleich von dieser erwerben lassen. Zwischen Eheleuten, sagt der BFH, und der muß es ja wissen, kann man nicht von vornherein unterstellen, daß sie einen „einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen“ hätten. Ist wie mit der Bereitschaft, die Küche aufzuräumen.

Was von der GmbH jeden Monat fließt, ist und bleibt in einem solchen Fall Miete. Das vermietete Büro- und Werkstattgebäude bleibt Privatvermögen von beiden Ehegatten. Auch beim Verkaufen der GmbH braucht man keine unerwarteten gewerblichen Gewinne zu befürchten, sondern das bleiben Gewinne aus dem Verkauf einer wesentlichen Beteiligung.

Aber ich wollte doch die Vorsteuer ziehen aus den ganzen Baukosten?

Das ist auch bei einer solchen reinen Vermietung möglich, wenn die Mieterin GmbH Umsatzsteuer auf ihre Erlöse zahlen muß.

Geht schon, wenn man das so macht. Muß man nur vermeiden, ernsten Krach zu kriegen mit der Person, die mit dabei ist.